Privačių namų statybų apribojimai ir pokyčiai 2023/2024 metams

Gyvenimas nestovi vietoje ir sudėtingi ekoniminiai bei politiniai įvykiai kaip reikiant paveikė ir statybų rinką. Jei 2021-2022 m. vyko didžiausias pakilimas nekilnojamojo turto kainų bei pirkimo-pardavimo sandorių prasme, statybinių medžiagų kainos liūdino su kiekviena diena vis labiau, tai 2023 m. pažėrė ir daugiau siurprizų - 2022 m. pabaigoje priimti reikšmingi pakeitimai Statybos įstatymo bei Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymuose.

Vieni iš jų įsigalios dar šiais, 2023 metais, kiti - nuo 2024 m. Peržvelkime juos.

Pakeitimai, įsigaliosiantys 2023 m.

1. Tik fiziniai asmenys galės ,,ūkio būdu’’ (savo jėgomis arba samdant statybininkų brigadą) atlikti paprastąjį remontą ar rekonstrukciją, statyti naują ar griauti 1 vieno buto gyvenamąjį namą iki 300 kv. metrų ar statinį su priklausiniais viename žemės sklype;

2. Statybą leidžiantys dokumentai bus reikalingi keičiant pastato paskirtį į gyvenamąjį (iki šiol tai galiojo keičiant ypatingojo ar neypatingojo pastato paskirtį);

3. Keičiasi įmokų už savavališką statybą apskaičiavimo tvarka ir dydžiai;

4. Teisę rengti ir išduoti nacionalinius techninius įvertinimus galės ne tik LR įsteigti juridiniai asmenys, bet galios ir Europos Sąjungoje ar Šveicarijoje įsikūrusios tokio pobūdžio įstaigos.

5. Jeigu rekonstruojant pastatą jo tūris bus didinamas daugiau nei 100 %, tuomet bus taikomi teisės aktuose ir teritorijų planavimo dokumentuose numatyti naujo statinio projektavimui ir statybai keliami reikalavimai.

6. Savivaldybės administracijai nustačius galimus esminių statinio architektūros reikalavimų pažeidimus (pavyzdžiui, statinys nedera prie kraštovaizdžio ar neatitinka statinio paskirties, nesudaro darnios ir bendros visumos), savivaldybė galės prašyti per 20 darbo dienų regioninės architektūros tarybos įvertinti ir pateikti išvadą, ar statinio projektas atitinka šiuos reikalavimus.

Nuo 2023 m. gegužės 1 d. nebebus galima kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos (VTPSI) su prašymu išduoti statybas leidžiantį dokumentą, jeigu statytojas nesutinka su tuo, kad visiems statinio projektą tikrinusiems asmenims pritarus projektui, savivaldybės administracija atsisako išduoti statybą leidžiantį dokumentą.

Jeigu nustatoma, kad statybą leidžiantis dokumentas išduotas neteisėtai, o statybos darbai tęsiami nepašalinus pažeidimų, visa tai atliekama statytojo rizika. VTPSI tokiu atveju, bet ne vėliau kaip kitą darbo dieną, informuoja Registrų centrą dėl įrašo Nekilnojamojo turto registre.

Po šių įsigaliojusių pakeitimų, statytojui perkeliama visa rizika įstatymo lygmenyje.

Statytojas turi teisę per 3 mėn. nuo patikrinimo akto pasirašymo dienos, pašalinti nustatytus pažeidimus, o jeigu per 3 mėn. terminą dėl objektyvių aplinkybių pažeidimai negali būti pašalinti, tačiau už jų šalinimą atsakingi asmenys sutinka ir siūlo juos šalinti geranoriškai, tarp VTPSI ir atsakingų asmenų gali būti sudaroma taikos sutartis dėl pažeidimų šalinimo, ją pateikiant tvirtinti teismui.

Jeigu pažeidimai per 3 mėn. laikotarpį nepašalinami, VTPSI per vieną mėnesį, pasibaigus 3 mėn. terminui, kreipiasi į teismą dėl statybą leidžiančio dokumento galiojimo panaikinimo, išskyrus atvejus, kai yra įsigaliojusi teismo nutartis dėl taikos sutarties patvirtinimo.

Pakeitimai nuo 2024 m. sausio 1 d.

Nuo 2024 m. sausio mėn. numatoma sandorius dėl naujų ar rekonstruotų gyvenamosios paskirties patalpų bus galima sudaryti tik esant 100% pastato statybos baigtumui. Asmenims, kurie šiuo metu yra sudarę preliminariąsias sutartis ir planuoja kitais metais perimti nuosavybę, bus taikomas naujasis reglamentavimas.

Kokia statyba yra laikoma 100% baigta?

Kai Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui yra pateikiama statinio kadastro duomenų byla ir yra pasirašomas statybos užbaigimo aktas, tokia statyba ir laikoma 100% baigta.

100% pastato statybos baigtumo reikalavimai bus taikomi gyvenamosios paskirties patalpų įsigijimui (pvz. daugiabučiuose). Naujas reglamentavimas nepalies negyvenamųjų patalpų (loftų, kūrybinių dirbtuvių) bei individualiųjų gyvenamųjų namų įsigijimo tvarkos.

Dabartiniu metu teisinis reguliavimas reikalauja 85% statybos baigtumo, siekiant sudaryti pardavimo sandorius. Tai reiškia, kad projektas iki galo nėra įgyvendintas, kokie nors darbai dar nėra pabaigti. Pvz. nuotekos ar inžineriniai darbai. Tokiu atveju išlieka rizika, kad nepabaigus visų darbų, projekto vystytojas gali subankrutuoti. Tuomet visa likusi našta persikelia ant pirkėjo pečių ir sukelia aibę ūkinių-finansinių problemų.

Į statybos projekto baigtumą neįeina buto apdailos darbai.

Ką reiškia ši nauja tvarka tiek projekto vystytojui, tiek pirkėjui?

Pirmiausiai, tai didesnės sąnaudos projekto vystytojams, nes mažėja galimybė turėti apyvartinių lėšų projekto pabaigimui. Iki šiol buvo galima su 85% užbaigtumu patalpas parduoti ir tuomet pabaigti darbus, gavus pinigus. Naująja tvarka remiantis, reikės turėti 100% finansavimą statyboms užbaigti ir priduoti. Tai savaime gali įtakoti statinio kainai.

Pirkėjui šie pakeitimai reiškia, kad sudaryti pagrindinę sutartį ir įregistruoti nuosavybę galima bus tik tada, kai bus įregistruotas 100% statybų baigtumas. Preliminarias sutartis sudaryti ir sumokėti rezervacijos mokestį bus galima kaip ir anksčiau. Jei pirkėjas visgi nutaria susimokėti ir investuoti į dar nepabaigtas statybas, bankrutavus vystytojui, šie finansiniai nuostoliai gula ant pirkėjo pečių.

Straipsnį paruošė STATVILA (MB “Statome Vilnių”)

Dėl informacijos, patarimų arba užklausų prašome kreiptis:

Elektroniniu paštu: info@statvila.lt arba telefonu +370 679 03408

Internetinė svetainė: https://www.statvila.lt